Již delší dobu mne na českém Internetu zajímá server Bezrealitky.cz a musím říct, že přes mé původní prognózy, že dlouho nevydrží, mne zajímat nepřestává. A to nemluvím o vyhlášení tohoto serveru start-upem roku 2007.
Co jsem ale musel přiznat, je, že server Bezrealitky.cz (tedy lidé za ním stojící) opravdu něco umí, a to perfektně. Využívat média a maximálně použít současný trend aplikací webu 2.0 pro svoji propagaci.
Chtěl bych zde uvést svůj osobní názor na tento projekt a jeho obchodní model. Protože je u každého názoru důležité, kdo ho prezentuje, rád bych se krátce představil. V oblasti nemovitostí pracuji již více než sedm let, a to jako ředitel firmy mající značný podíl na trhu s programy pro realitní kanceláře. V této pozici nejsem vázán na žádnou konkrétní realitní kancelář, ale s prací realitních kanceláří se setkávám denně. Tento kontakt s mnoha malými realitkami, kde vystupuji jako jejich dodavatel a v několika posledních letech i jako investor, který se zabývá přímým investováním do nemovitostí, mi umožňuje docela zajímavý vhled do realitního obchodu v Česku.
Bída realitního trhu v Česku
Musím říci, že podle mého názoru funguje trh s nemovitostmi v České republice dost neradostně. Stručně řečeno, realitní kanceláře poskytují špatné služby. Za ceny, které si účtují, poskytují minimum služeb a jistot, nejsou definována žádná jasná pravidla a standardy. Na trhu se drží i nesolventní firmy a společnosti mající pouze minimální kontrolu nad svými makléři. Je to smutné konstatování, ale to, na jaký servis v realitní kanceláři narazíte, je spíš věcí náhody než čehokoliv jiného.
Toto téma by si zasloužilo samostatný článek, ale hlavní příčiny tohoto stavu a jeho pouze pomalé změny v poslední době vidím především v neinformovanosti kupců a prodávajících o tom, jaké služby mají očekávat a co skutečně platí. Na druhé místo bych dal minimální kontrolu makléřů i mezi realitními kancelářemi. Co si například myslíte, že se stalo kanceláři, jejíž majitel řekl v pořadu Černé ovce reportérovi, že neoprávněně zadržovanou zálohu klientce vrátí, když reportáž nebude odvysílána? Vůbec nic.
Skoro by se zdálo, že server Bezrealitky.cz je oním spásným východiskem z této situace, a musím říci, že tohoto pocitu ve propagaci velmi využívá. Bohužel sledování 3,5 měsíce fungování serveru jednoznačně ukazuje, že to tak není. Už si ani nejsem jist, zda je cesta vynechání realitních kanceláří možná a správná.
Jak si Bezrealitky.cz stojí
Faktický současný stav serveru je následující:
Server obsahuje 354 nabídek bytů k pronájmu, z toho 268 v Praze, 298 bytů v prodeji, z toho 197 v Praze, 186 domů k prodeji, z toho 28 v Praze. V porovnání s komerčními servery, jako jsou Reality.cz nebo Sreality.cz, neobsahuje server téměř žádné nabídky, a to i po často vzpomínaném odečtení několikanásobných inzerátů na komerčních serverech. S tímto malým počtem nabídek působí server spíše jako zajímavost než jako reálný nástroj pro koupi či nájem.
Mimochodem často vzpomínaná několikanásobná inzerce jedné nemovitosti za různé ceny mi vlastně nepřipadá ničím špatná a u všech ostatních druhů zboží je zcela běžná. Pokud si obchodník může dovolit menší marži, proč by slevu neměl přenést na zákazníka? A vybrat si nejlevnější nabídku dokáže již dnes každý.
A to je ještě potřeba se podívat na to, jaké nemovitosti jsou na serveru nabízeny. Jedná se o dva typy nabídek. Jednak nabídky k prodeji, u kterých majitel požaduje vyšší cenu, než u srovnatelných nemovitostí nabízených realitními kancelářemi včetně provize. Jedná se tedy podle mého soudu o „ležáky“. Občas se najde nemovitost za rozumnou cenu, ale některé cenové požadavky lidí jsou velmi úsměvné. A server už také testují realitky, rozhodně minimálně 10 procent inzerátů je tam již od nich. Druhou skupinou jsou pronájmy, které ale trpí ještě větším rozptylem cen než prodeje. Bohužel z inzerátů není často patrné, zda je cena s poplatky nebo bez nich, a to ještě více znesnadňuje porovnání cen. Většinou se ale jedná o drobné soukromé pronajímatele, pro které je provize realitní kanceláře poměrně velký zásah do konečného zisku z pronájmu.
Současnému počtu nabídek nemovitostí odpovídá i nabídka nástrojů, které server pro práci s nimi nabízí, tedy skoro žádné. Vyhledávání je opravdu v plenkách: Praha – centrum, Praha – sever či jih uživateli nechávají až příliš velký prostor k představivosti, seznam nalezených nemovitostí v úzkém pravém sloupci také orientaci příliš neusnadňuje. Funkce stopař realit je ve srovnání s funkcí Monitor na serveru Reality.cz pouze slabým odvarem.
Základní funkce mapy je zajímavým zpestřením oproti jiným realitním serverům, ale pro někoho, kdo opravdu hledá konkrétní nemovitost, má pouze omezený význam. Musím však uznat, že funkce pamatování minulého nastavení mapy a zobrazování pouze nových inzerátů od poslední návštěvy je jedinou funkcí serveru, která mne zaujala. Domnívám se ale, že podobnou funkci v poměrně krátké době nabídne i některý z velkých realitních serverů.
Úspěch, nebo ztracený boj?
Dosti už kritiky současného stavu serveru, je to přece jen startup na začátku cesty. Má ale vůbec podobný server šanci více zasáhnout do realitního trhu?
Osobně se domnívám, že bohužel nikoliv.
Pro většinu lidí, kteří kupují nebo prodávají nemovitost, je prodej či koupě velmi významná a jedinečná událost. Není to jako objednat si nový vysavač a dokonce ani jako koupit si nové auto. Je to často největší životní investice, nebo největší životní výdělek. A právě toto nahrává výrazně realitním kancelářím.
Jak si je možno již dnes všimnout skoro na každém kroku, prostředky na reklamu firem realitního trhu jsou značné. A veškeré tyto fondy jsou zapojeny do snahy přesvědčit prodávajícího k tomu, aby svou nemovitost dal do správy určité realitní kanceláři. Stejně tak je pro většinu lidí lepší nechat se někým zastupovat při prodeji či nákupu nemovitosti, než si muset veškeré záležitosti řešit sám.
Specifické vlastnosti obchodování s nemovitostmi vždy povedou k potřebě mediátora prodeje, ať již jím budou současné české neefektivní realitní kanceláře nebo jiný subjekt. Osobně si nedovedu představit, že bych absolvoval 27 prohlídek v jednom bytě, který jsem prodával, abych dosáhl nejlepší možné ceny na trhu.
Dalším velkým problémem serveru Bezrealitky.cz je podle mne získání kritického množství inzerátů nemovitostí, které činí server alespoň minimálně použitelným pro zájemce o koupi či pronájem.
A samozřejmě jako vždy je zde obchodní model. Neumím si představit, na čem by server chtěl postavit svoji ziskovost, tedy kromě právních služeb či reklamy developerů, což ale na inzerci, která by byla pro jeho větší popularitu nutná, nestačí. Každý server, který podobný přístup v minulosti zkusil (tento není rozhodně první), se nakonec nechal zlákat k inzerci realitních kanceláří, ať se již jednalo o server Byty.cz nebo kdysi Annonci.
Proti serveru také bohužel hraje klasická česká mentalita. Osobně odhaduji, že se v ČR přes realitní kanceláře prodá cca 70 % nemovitostí a u pronájmů je toto číslo o něco nižší. Velké procento těch nemovitostí, které nebyly přes realitní kanceláře prodány, jimi bylo alespoň inzerováno. Došlo tedy k obejití realitky po využití její inzerce, nebo dokonce až po prohlídce.
Nemyslím si, že server Bezrealitky.cz jen tak skončí. V obchodě s nemovitostmi je tolik peněz a server již získal takovou popularitu, že by se zabezpečením běžného chodu neměl mít problém. Nějaký velký průlom do českého trhu nemovitostí však neudělá, tedy rozhodně ne v současném stavu nebo jen s několika drobnými změnami.
Ale nechme se ještě překvapit.
Protože text Hynka Hrušky obsahuje některá subjektivní hodnocení serveru Bezrealitky.cz, požádali jsme zástupce tohoto projektu o vlastní komentář, aby byl výsledný obraz vyvážený. Následující vyjádření poskytl Jakub Havrlant:
Autor článku kritizuje současnou situaci na realitním trhu, ale řešení a případnou změnu odmítá. Připadá mi to trošku alibistické. Od začátku naší existence jsme věděli, že změnit realitní trh nebude snadné a budeme potřebovat velkou podporu všech lidí, kteří s tím chtějí něco udělat. Jak autor sám uvedl: 70 % nemovitostí je prodáno přes realitní kanceláře. My nabízíme nástroj nejen pro těch 30 %, kteří se chtějí realitní kanceláři vyhnout, ale také dalším, kteří jsou s realitní kanceláří nespokojeni. Nikdy jsme neměli ambice získat 100 % trhu, jde nám o to vytvořit alternativu a konkurenci realitním kancelářím, o jejichž kvalitě autor sám pochybuje.
Autor naznačuje, že koupě či prodej nemovitosti je životní rozhodnutí, a proto by každý měl využít „alespoň toho špatného makléře“. Toto tvrzení mě upřímně zaráží. Právě proto, že prodej či koupě nemovitosti je významné rozhodnutí, stojí za to je vzít do svých rukou a využít možnost profesionálních služeb advokátní kanceláře, které jako jediné mohou dát garanci.
Většina majitelů, kteří na bezrealitky.cz inzerují, jsou lidé, kteří nechtějí mít nic společného s realitní kanceláří, svou nemovitost nabízejí sami a často pouze na bezrealitky.cz. Nemovitosti, které se na bezrealitky.cz objevují, neprocházejí žádným filtrem realitních kanceláří, a tím se na veřejnost dostávají i velmi zajímavé nabídky. Sami víte, že nejlepší nabídky na realitním trhu jsou od známých a přátel. Samozřejmě ne vždy se podaří najít či pronajmout byt přímo v okruhu známých. Bezrealitky.cz rozšiřuje tento okruh lidí, se kterými můžete přímo jednat. Záleží jen na vás, jak jej využijete.
Pokud má autor zájem na rozvinutí obchodního modelu bezrealitky.cz, bude stačit, když nám zašle seznam jím zmíněných 10 % inzerátů realitních kanceláří, a my budeme postupovat tak, jak běžně postupujeme, tedy soudní cestou. Tito makléři budou muset zaplatit pokutu 50 000 korun za porušení smluvních podmínek. Další obchodní modely pak ani potřebovat nebudeme…
Na článku se mi nelíbí, že autor předstírá objektivitu a nezaujaté hodnocení, a přitom záměrně manipuluje jisté informace jako opakování stejných inzerátů na realitních serverech využívaných realitními kancelářemi. Tvrdí, že různé ceny jednotlivých nemovitostí jsou tržní a tlačí cenu dolů. V praxi to spíše funguje tak, že jedna realitní kancelář krade nemovitost jiné, navyšuje cenu a snaží se ji prodat s marží pro sebe.
Může bezrealitky.cz změnit realitní trh? Ano, může. S podporou lidí, kteří mají plné zuby toho, co se na realitním trhu děje, a nechtějí pouze kritizovat, je to možné. Ohlasy, které dostáváme od uživatelů našeho serveru, nasvědčují tomu, že jsme na správné cestě.
ČLÁNKY DO MAILU