Podvody v katastru nemovitostí pohlídá „hlídací pes“. Jak funguje?

Počátek letošního roku přinesl četné změny v tuzemské legislativě. Mezi nimi i úpravu toho, jak funguje katastr nemovitostí, i jaké postavení mají jeho záznamy. Zjednodušeně řečeno už to nejsou jen pouhé evidenční záznamy, oproti kterým má „přednost“ reálný stav. Nově je to naopak: platí to, co je (za)psáno v katastru.

Podrobnější rozbor ale už nechme povolanějším (v případě zájmu jej najdete například zde), a všimněme si jiného aspektu: skoro všechny komentáře k nové právní úpravě se shodují na tom, že vlastníci nemovitostí by nově měli být aktivnější a sami si více hlídat to, co a jak se v katastru děje s údaji o jejich nemovitostech. Třeba zda se jejich nemovitosti někdo nepokouší převést podvodem na sebe, skrze zfalšování listin, na jejichž základě je prováděn tzv. vklad („zanesení změn“) do katastru.

Jenže jak takovéto „hlídání“ realizovat? Každý sice může zdarma využít možnost tzv. nahlížení do katastru nemovitostí, a podívat se na stav údajů o svých nemovitostech. Ale dělejte to každý den, či třeba každý týden nebo měsíc. Navíc s tím, že některé věci a jejich změny nemusí být v rámci tohoto nahlížení viditelné.

V tomto článku si podrobněji ukážeme, jak funguje služba, v rámci které vás o změnách může informovat sám katastr. Jde o placenou službu, která se oficiálně jmenuje „Služba sledování změn“, ale neformálně se jí říká „oznamovací služba“ či „hlídací pes“. Pozor ovšem na to, že pod stejným či velmi podobným jménem fungují i další služby (např. tato, tato, či tato), které ale již provozují (na komerční bázi) jiné subjekty, než je katastr nemovitostí, resp. Český úřad zeměměřický a katastrální. Těmito službami se zde ale zabývat nebudeme.

Proč platit za něco, co má katastr dělat sám?

Než se pustíme do detailů toho, jak „Služba sledování změn“ funguje, zastavme se nejprve u jiného důležitého aspektu: proč za takovouto službu, která není zdarma, něco platit – když katastr nemovitostí by nově měl informovat o všech podstatných změnách sám a zdarma? Nová právní úprava se totiž snaží kompenzovat vyšší rizika pro vlastníky nemovitostí tím, že katastru ukládá určité informační povinnosti. Jenže ty mají určitá omezení.

Konkrétně §16/1 nového katastrálního zákona (č. 256/2013) říká, že katastrální úřad informuje vlastníka nemovitosti (a „jiného oprávněného“) v případě „vyznačení, že právní poměry jsou dotčeny změnou“, a to „nejpozději den poté, co ke změně došlo“. V praxi je toto poněkud nejasné ustanovení interpretováno tak, že informace by měla být odesílána již při vyznačení tzv. plomby, a nikoli až při samotné změně, ať již provedením vkladu (§11), provedením záznamu (§19) či zápisu poznámky (§23 až §25). Je to důležité i proto, že jiné ustanovení (§18/1) zase požaduje, aby změna nebyla provedena dříve než 20 dnů po odeslání informace dle §16/1. Její příjemce tak má nejméně oněch 20 dnů na případnou reakci.

Nepříjemné je ale to, že podle onoho §16/1 katastr posílá svou informaci o vyznačení plomby na adresu trvalého bydliště (resp. adresu sídla, u právnických osob). A to i v případě, že se zdržujete jinde, a máte kvůli tomu řádně „nastavenu“ jinou doručovací adresu. Důvodem má být explicitní požadavek zákona (§16/1, odkazem na §14/1b), který trvá na adrese trvalého bydliště. Lépe jsou na tom držitelé datových schránek, kterým by informace o vyznačení plomby měla být posílána do jejich schránek.

Důležité je také to, že informace o plombě je posílána pouze těm příjemcům, jejichž právo k předmětné nemovitosti se má nějak změnit. Nikoli tedy ke všem, kteří mají k dané nemovitosti nějaký vztah (resp. jsou účastníky příslušného řízení). Informováni nejsou všichni ti, jejichž právní vztah se měnit nemá. Ale třeba by i oni chtěli být informováni.

Katastr nově nabízí také možnost informování emailem nebo SMSkou. Pamatuje na to již zmiňované ustanovení §16/1, když (též) říká, že:

pokud o to požádá, katastrální úřad informuje vlastníka také elektronicky na e-mailovou adresu nebo zprávou na mobilní telefon.

Jenže toto je pouze jednorázová záležitost, která se týká vašeho vlastního vkladu: pokud v příslušném návrhu na vklad uvedete svůj email či telefonní číslo, a současně zaškrtnete příslušné políčko, katastr vás poinformuje zvolenou cestou (emailem či SMSkou) o vyznačení plomby. Ale už ne o dalších krocích, třeba o samotném provedení vkladu. Platí to ale jen pro toto jedno řízení o vkladu (u dalších musíte vše požadovat znovu). Tudíž se to netýká ani vkladů, které by „na vaši nemovitost“ podával ve skutečnosti někdo jiný.

Kolik stojí Služba sledování nemovitostí a co nabízí?

Pojďme nyní již k samotné Službě sledování změn, kterou Český úřad zeměměřický a katastrální poskytuje již od začátku letošního roku (2014), a to na základě §55/6 nového katastrálního zákona, s podmínkami stanovenými vyhláškou 358/2013 Sb.

Na rozdíl od výše popisovaného „automatického“ informování dle §16/1 informuje tato služba nejenom o vyznačených plombách, které jsou jakýmsi avízem následných změn, ale i o těchto změnách samotných a dalších událostech: o provedení vkladu, provedení záznamu, či zápisu poznámky. A to na takovou adresu, jakou si uživatel zadá: buďto do datové schránky, emailem, nebo SMSkou.

Zřídit si tuto službu může každý, kdo je v katastru nemovitostí již zapsán, a to v následujících rolích (viz §19/3 vyhlášky):

• vlastník (spoluvlastník),
• zástavní nebo podzástavní věřitel,
• oprávněný z věcného břemene,
• oprávněný z předkupního práva  ujednaného jako věcné právo, nebo
• oprávněný z práva zpětné koupě, oprávněný z práva lepšího kupce, nájemce nebo pachtýř.

S tím úzce souvisí to, že zájemce při zřizování služby nemá možnost si zvolit, kterých konkrétních nemovitostí se sledování změn má týkat, a kterých ne: to určuje katastr. Sám si zjistí, ke kterým zapsaným nemovitostem máte nějaké věcné právo, a sdělí vám jejich počet i konkrétní výčet (který sami nemůžete měnit).

S tím pak úzce souvisí zpoplatnění samotné služby: do 20 „hlídaných“ nemovitostí (včetně) zaplatíte jednorázově 200 Kč za první rok, a další roky již máte službu zdarma (pokud nepřekročíte počet 20 nemovitostí). Při vyšším počtu než 20 platíte ročně (a to každý rok znovu) za skutečný počet nemovitostí: 10 Kč za jednu nemovitost a rok (se stropem ve výši 500 000 Kč).

Mohlo by se tedy zdát, že opakované zpoplatnění (každý rok) podle skutečného počtu nemovitostí je pouze pro nějaké „velké“ vlastníky, zatímco „běžný vlastník“ se s rezervou vejde do oněch je 20 nemovitostí, a díky nim zaplatí jen oněch jednorázových 200 Kč. Jenže ona není nemovitost jako nemovitost.

Jako samostatná nemovitost se totiž počítá každá samostatná „položka“, vedená v katastru. Třeba pokud bydlíte ve vlastním bytě, který se nachází v bytovém domě se společnými garážemi, budou to hned tři položky (jedna na byt, jedna na dům a jedna na garáže). Dále dům musí stát na nějakém pozemku, který ale také může být různě „rozkouskován“. Kromě toho mohou k bytovému domu patřit nějaké další okolní pozemky (s chodníky, zelení apod.).  – a každý z nich je v katastru opět popsán jako samostatná položka a počítán jako samostatná nemovitost. Takže jste nejméně na 4 „nemovitostech“ (spíše ale na více), i když vlastníte jen jeden jediný byt.

Pro skutečně „velké“ vlastníky nemovitostí přitom připadá v úvahu ještě jedna možná varianta fungování Služby sledování změn: místo zasílání datových zpráv, emailů či SMSek mohou využít také rozhraní webových služeb a API služby. Tedy například provázat svou aplikaci na správu nemovitostí s katastrem, skrze zde popisovanou službu, a získávat informace o změnách ve formátu XML. Katastr v tomto případě vychází velkým vlastníkům vstříc i 20% slevou z ceny poskytovaných služeb.

A ještě jednu výhodu má tento režim přístupu ke službě (přes webové služby a API): dozvíte se v něm více, viz §19/5 vyhlášky. Konkrétně budete informováni i o zapsání některých vybraných operací (přerušení řízení, zastavení řízení, zamítnutí návrhu atd.) u sledovaných řízeních „V“ a „Z“, nebo když budete přidáni jako účastník do nějakého řízení.

Jak se služba zřizuje?

Službu sledování změn si pochopitelně můžete zřídit přímo na Českém úřadě zeměměřickém a katastrálním. Nebo korespondenčně, žádostí v listinné podobě, která musí být opatřena úředně ověřeným podpisem (viz §20 vyhlášky). Elektronickou cestou se služba dá zřídit také, ale jen přes datovou schránku. Přes uznávaný elektronický podpis cesta ke zřízení nevede.

Samotné fungování služby, jakmile již byla jednou zřízena, je ale vždy elektronické: jednotlivé zprávy mohou být zasílány emailem, SMSkou, nebo do datové schránky. Případně „vyzvedávány“ v XML podobě přes rozhraní webových služeb. Naopak zasílání jednotlivých zpráv v listinné podobě (běžnou poštou) podporováno není.

Zde si popíšeme zřízení služby (pro fyzickou osobu), a to pomocí datové schránky. Ta zde slouží „k prokázání totožnosti žadatele“, jak požaduje §20 vyhlášky.

Nejprve se ale musíte zaregistrovat (vytvořit si účet) u ČÚZK, pro potřeby požadované služby, a to zde.

Zadat musíte dva údaje, a to rodné číslo a identifikátor své datové schránky (musíte být jejím držitelem, neboli musí to být datová schránka fyzické osoby, a zřejmě jen nepodnikající fyzické osoby). Tyto dva údaje jsou vzájemně duplicitní, protože každý z nich postačuje pro jednoznačné určení vaší identity (totožnosti). Požadovány jsou ale oba současně.

Jakmile tedy zadáte své rodné číslo, a současně identifikátor své datové schránky (nepodnikající fyzické osoby), systém si vás ověří v základních registrech. Zde konkrétně v registru obyvatel (jelikož si ukazujeme zřízení služby pro fyzickou osobu).

Pokud to „dopadne dobře“, systém vám oznámí, že do vaší datové schránky poslal jednorázové URL, na které je třeba kliknout, abyste dokončili svou registraci. A mimochodem, při té příležitosti vlastně říká, že identifikátor vaší datové schránky ani nepotřeboval – když tvrdí, že ono jednorázové URL poslal do té datové schránky, která „je evidována u vašeho rodného čísla“. Ovšem základní registr obyvatel, ve kterém u vaší osoby datová schránka skutečně „je evidována“, s rodnými čísly nepracuje.

Ono jednorázové URL přijde do vaší datové schránky jako „– zpráva bez věci –“. Což je docela zajímavé označení, nejspíše způsobené tím, že odesílající aplikace nedokáže správně vyplnit předmět (věc) odesílané datové zprávy.

Samotný URL odkaz pak je umístěn v PDF dokumentu, který zpráva obsahuje.

V dalším kroku, když už poskytovatel služby spolehlivě „ví, kdo jste“, vám může spočítat vaše nemovitosti. Tedy ty, ke kterým se bude vztahovat právě zřizovaná Služba sledování změn. Protože způsob jejího zpoplatnění je závislý na tom, kolik nemovitostí máte (viz výše).

Jakmile katastr vaše nemovitosti spočítá, dá vám k vyplnění formulář na následujícím obrázku. V něm si nejprve musíte zvolit své přihlašovací údaje, a pak si musíte vybrat mezi dvěma variantami služby: tu se zasíláním jednotlivých zpráv (viz: Sledování změn přes datovou schránku, e-mail nebo SMS), nebo tu, ve které si informace o změnách „vyzvedáváte“ sami, prostřednictvím rozhraní webových služeb (viz: Sledování změn přes API webových služeb). Můžete si ale zřídit i obě dvě varianty služby (zřejmě každou za samostatnou úplatu).

Ať už se rozhodnete pro jednu či druhou variantu služby (případně pro obě současně), musíte tak jako tak určit, jak vám mají být zasílány provozní zprávy (zda do datové schránky, na email či SMSkou, viz spodní část předchozího obrázku, část „Kontakty pro doručování provozních zpráv). To jsou „režijní“ zprávy, které se týkají samotného fungování služby – třeba že vám byla zřízena, že za ni máte zaplatit atd. Netýkají se změn samotných nemovitostí, zapsaných v katastru.

K oznamování toho, co vás zajímá především – tedy změn u vašich nemovitostí – slouží jiný druh zpráv, a to „Zprávy o změnách“. Ty dostáváte, pouze pokud jste si vybrali první variantu služby, zatímco u druhé si je vyzvedáváte přes rozhraní webových služeb a příslušné API.

V prvním případě (pro první variantu služby) tak musíte znovu zadat, kam a jak vám mají být zprávy o změnách zasílány. Zřejmě to tedy může být i jiný způsob a/nebo jiná adresa než u provozních zpráv.

Pak už jen stačí odsouhlasit podmínky poskytování služby (které si ovšem musíte najít sami, příslušný odkaz ve spodní části formuláře na předchozím obrázku na ně nevede), a pokud je vše ok, můžete se přihlásit k nově vytvořenému účtu v rámci Služby sledování změn (údajů o nemovitostech).

Ovšem ještě než začnete službu využívat (než vám bude aktivována a mohou vám začít přicházet zprávy o změnách), musíte nejprve uhradit požadovanou cenu za službu. Připomeňme si, že je to 200 Kč, pokud máte nejvýše 20 „nemovitostí“ (ve výše popsaném smyslu). Pokud jich máte více, zaplatíte za každou 20 Kč. Obojí je na (kalendářní) rok, s tím že před začátkem dalšího ročního období vám katastr spočítá aktuální stav nemovitostí – a pokud jich není více jak 20, v dalším roce už neplatíte nic. Pokud je jich více jak 20, zaplatíte i na další rok 10 Kč za každou z nich (nejvýše ale 500 000 Kč).

Na možnost zaplatit třeba platební kartou ale zapomeňte: kromě platby v hotovosti na kterémkoli katastrálním úřadě připadá v úvahu již jen převod na účet poskytovatele služby. Příslušné instrukce dostanete jako provozní zprávu (v mém případě do datové schránky).

Po zaplacení (po převedení peněz na počet poskytovatele služby) dostanete další provozní zprávu (stále jako „—zprávu bez věci –„), a již se můžete těšit na jednotlivé zprávy o změnách. Nebo ne těšit, ale spíše se jich spíše bát? To už záleží na konkrétních okolnostech, kvůli kterým si kdo službu zřizuje.

Jak takové zprávy o změnách vypadají, vám na vlastním příkladu již neukážu. Proto alespoň pár ukázek z této prezentace.

Na závěr pak ještě několik čísel (k 5.4.2014) z prezentace popisované služby, která proběhla na letošní konferenci ISSS: od svého spuštění (na začátku letošního roku) byla Služba sledování změn zřízena 6299×, z toho 534 účtů bylo založeno prostřednictvím datové schránky. To je asi 8,5 %.

Celkem pak mělo být uživatelům služby odesláno na 600 tisíc zpráv. To představuje cca 95 zpráv na jeden účet, což mi osobně přijde docela hodně. I když jsou v tom zřejmě zahrnuty i provozní zprávy, generované kvůli nejrůznějším „jiným“ událostem (než jsou změny u samotných nemovitostí), stále mi to přijde dost. Ale dost možná, že tento průměr zvedají velcí vlastníci, či spíše držitelé jiných věcných práv (jako třeba banky), pro které tato službu může být opravdu zajímavá. Ale nejen pro ně.